房利美:贷款,HomePath,和所有你应该知道的

房利美在房屋抵押贷款市场的角色

房利美——官方名称为联邦国家抵押贷款协会(FNMA)——是一家 政府支持企业 (GSE)由国会授权,以刺激住房所有权和为抵押贷款市场提供流动性. 它成立于1938年 大萧条 作为 新协议. 它的目的是帮助低收入到中等收入的借款人获得住房融资.

关键的外卖

  • 房利美是由国会创建的政府资助企业(GSE).
  • 房利美并不向寻求融资的房主发放或发放抵押贷款, 但它确实通过二级抵押贷款市场购买和担保抵押贷款.
  • 通过投资抵押贷款, 房利美为贷款人创造了更多的流动性, 包括银行, 储蓄机构, 和信用合作社, 这将允许他们承销或资助更多的抵押贷款.
  • 房利美(房利美(Fannie Mae))和房地美(房地美(Freddie Mac))在2008年金融危机期间几乎崩溃, but were bailed out and placed into government 接管; eventually, 他们偿还了为生存而获得的数十亿美元.

房利美做了什么

作为一个 二级抵押贷款市场 房利美不发放抵押贷款. 而不是, 它通过购买或担保信用合作社发行的抵押贷款,保持资金流向贷款人, 银行, 储蓄机构和其他金融机构. 它是二级市场上两家大型抵押贷款买家之一. 另一个是它的兄弟 房地美(Freddie Mac)也就是联邦住房贷款抵押公司,也是国会特许的GSE.

在二级市场上购买抵押贷款后,房利美可以将它们集中起来形成一个 抵押贷款支持证券 (MBS). MBS是一种由抵押贷款或抵押贷款池担保的资产支持证券. 房利美的抵押贷款支持证券随后由机构购买, 比如保险公司, 养老基金, 和投资银行. 它为其按揭证券的本金和利息支付提供担保.

房利美也有自己的投资组合, 通常称为保留投资组合, 哪些公司投资于自己和其他机构的抵押贷款支持证券. 房利美发行被称为“机构债务”的债券,为其保留投资组合提供资金.

通过投资抵押贷款市场, 房利美为贷款人创造流动性, 这反过来又允许他们这么做 承销 或者提供额外的抵押贷款. 2020年,房利美提供了1美元.向抵押贷款市场注入了4万亿的流动性, 帮助低收入的美国人购买, 再融资, 或者租大约600万套房子.

房利美股票

房利美自1968年开始公开交易. 直到2010年,该公司一直在纳斯达克上市交易 纽约证券交易所 (NYSE). 后, 大萧条 它对 房地产市场, 由于未能达到纽约证交所规定的最低收盘价要求,房利美被迫退市. 房利美现在进行交易 场外交易.

2008年下半年,房利美和房地美被政府收购 接管联邦住房金融局 (FHFA). 的 U.S. 财政部 提供1910亿美元以保持两家机构的偿付能力,这笔资金已经偿还.

2012年8月,管理房利美股息义务的条款发生了变化.S. 财政部在每个季度末宣布所有利润,如果出现赤字,则提供资金. 2019年9月, 财政部和联邦住房金融局(FHFA)宣布,房利美(房利美(Fannie Mae))和房地美(房地美(Freddie Mac))可以开始保留它们的收益,以支撑250亿美元和200亿美元的资本储备, 分别. 这一举动是朝着脱离政府接管的方向迈出的一步.

房利美贷款要求

和房利美公司做生意, 抵押贷款机构必须遵守联邦政府发布的次级贷款声明. 该声明提到了与之相关的几个风险 次级抵押贷款, 例如较低的初始利率之后是较高的可变利率, 对利率可能增加多少的限制非常高, 限于没有借款人收入证明文件, 产品特性使得频繁的再融资贷款成为可能.

房利美购买和担保的抵押贷款必须符合严格的标准. 例如,a的极限 传统的贷款 到2022年,一套独栋住宅的价格为647美元,200美元(原来是548美元),2021年为250美元),大部分地区为970美元,800美元(原来是822美元),2021年为375), 包括夏威夷和阿拉斯加. 联邦住房金融局设定了这些限制.

要获得房利美支持的贷款,你必须通过一个经批准的贷方. 再加上上面提到的避免次级贷款, 贷款机构必须符合资格和承销标准,以确保融资的信贷质量.

由房利美购买和担保的抵押贷款称为 符合贷款. 一般来说, 符合条件的贷款比不符合条件的贷款或大额贷款的利率要低, 这些贷款通常不受房利美支持,因为它们超过了贷款规模限制.

如何申请房利美支持的抵押贷款

当你找到一个有资格发放房利美支持贷款的贷款人, 您将被指导填写统一住宅贷款申请. 你需要收集并提供财务信息和文件. 这包括工作记录,你的总收入和报表,例如 W-2 or 1099 准备好这些. 你还必须提供你每月的债务总额, 比如信用卡余额, 汽车分期付款, 赡养费, 和孩子支持.

一般来说,贷款人更喜欢遵循 28/36规则即, 家庭在住房开支上的开支不应超过月收入的28%,在还本付息上的开支不应超过月收入的36%(包括抵押贷款和汽车贷款). 房利美将接受一个上限 债务收入 (DTI)的比值为36%, 不过,如果借款人符合信用评分和准备金要求,这一比例可能高达45%.

如果你的DTI比率太高, 你可以付更多的首付, 哪个会减少你每月的开支. 虽然20%的首付被认为是理想的,但一些借款人可能只需支付3%的首付.

购房者还必须满足最低信用要求,才有资格获得房利美支持的抵押贷款. 对于作为主要住宅的独户住宅,应采用 FICO分数 至少620个固定利率贷款和640个 可调利率抵押贷款 (武器)是必需的. 当然, 更好的, 或更高版本, 你的FICO分数, 你就越有资格享受最低的利率.

修改贷款

后, 抵押贷款危机房利美开始专注于贷款修改. 贷款修改修改现有抵押贷款的条件,以帮助借款人避免违约, 最终丧失抵押品赎回权, 最终失去了他们的家园. 修改可以包括降低利率和延长贷款期限, 哪个会降低月供. 自2008年9月以来,房利美和房地美已经完成了5个以上的项目.800万贷款修改.

房利美(房利美(Fannie Mae)) HomePath

当房利美是所有者/投资者的抵押贷款出现止赎时, 或者通过 代替丧失抵押品赎回权的契约 或者没收, 房利美试图及时出售这些房产,以尽量减少对社区的潜在影响. 房利美(房利美(Fannie Mae))的HomePath是购房者和投资者可以搜索和提供这些房产报价的地方. homeeready抵押贷款是一个负担得起的方式为信誉良好的购房者融资他们的新房子.

在某些情况下,可能会有特别资金. 这些包括关闭成本援助,3%的首付,以及捆绑在贷款中的改善成本.

HomePath.com只提供房利美拥有的房产,包括独栋住宅, 联排别墅, 和公寓. 房利美利用当地的房地产专业人士来做准备, 维护, 把待售房产列出来. 大多数列表都有照片, 属性描述, 和其他细节, 包括学校和社区信息.

数量, 类型, 销售价格因市场而异, 就像HomePath上属性的条件一样.com. 虽然有些房子可以搬进去,但有些房子需要维修甚至大修.

房利美和COVID-19

由于冠状病毒大流行的财务影响, 无数的房主发现自己处于无力支付抵押贷款的境地. 为了在这种情况下有所帮助 《Gpk电子》, 2020年3月通过, 要求持有联邦抵押贷款的银行给予受疫情影响的客户180天的宽限期,并推迟与止赎有关的驱逐.

《Gpk电子》还暂停驱逐租户,该法案被多次延长. 然而,8月. 2021年26日,最高法院推翻了疾控中心延长驱逐禁令的命令.

房利美仍为受国家紧急状况影响的独户抵押贷款借款人提供以下抵押援助和救济选择:

  • 能够通过联系抵押贷款服务机构来请求抵押贷款援助
  • 有资格申请减免计划,减少或暂停抵押贷款支付长达12个月
  • 由于当前大流行造成的困难,信贷局暂停在延期计划中报告借款人逾期付款
  • 在延期还款计划中,借款人不收取滞纳金
  • 在忍耐之后的要求, 服务人员将与借款人一起制定一个永久性的计划,以帮助维持或减少必要的每月还款金额, 包括贷款修改
  • 止赎暂停销售和驱逐这些 真正的别墅 (REO)地产原计划于2021年7月31日结束,但已被推迟至9月. 30, 2021.

丧失抵押品赎回权暂停

2021年6月底, 拜登总统宣布将采取更多措施防止丧失抵押品赎回权. 他的政府将止赎暂停期延长至7月的最后一天, 宽容入学窗口将持续到9月. 30,2021年,针对抵押贷款由联邦机构支持的借款人.

如果你不确定房利美是不是政府支持的抵押贷款提供商, 你可以使用它的贷款查找工具找到并相应地请求经济援助.

灵活的贷款和评估

除了, 联邦住房金融局还对房利美(房利美(Fannie Mae))和房地美(房地美(Freddie Mac))支持的贷款制定了更灵活的贷款和评估标准,以确保购房者在疫情期间能够关闭贷款,并确保所有相关各方在整个过程中保持社会距离. 这些标准现在允许:

  • 购买和再融资贷款的替代性评估(与现场评估相比,进行驾车评估和在线评估)
  • 在贷款结束前记录收入和核实就业情况的其他方法(例如, 通过电子邮件核实就业情况)
  • 扩大使用 委托书 协助完成贷款(例如,电子签名)

有关收入证明和授权书的灵活性已于2021年4月30日到期.

房利美的再融资计划

6月5日开始, 2021, 房利美一直在通过一个名为RefiNow的项目向低收入抵押贷款持有人提供一种新的再融资选择, 降低他们的月供和利率. 符合资格的房主必须收入达到或低于其所在地区收入中值的80% (AMI).

该计划旨在通过消除传统再融资过程中的一些障碍来帮助更多的房主进行再融资, 提高购买力, 促进可持续的住房所有权. 低收入借款人再融资的速度通常比高收入借款人慢, 可能会错过一个节省住房成本的机会,马洛伊·埃文斯说, 高级副总裁, 还有单户家庭的首席信用风险官, 房利美(Fannie Mae).

如果房主不确定房利美是否拥有他们的抵押贷款,他们可以访问 房利美贷款查找工具. RefiNow项目为房主提供了几项福利. 第一个, 它要求房主的利率降低至少50个基点,并在房主每月的抵押贷款还款中节省至少50美元. 第二个, 如果交易获得了评估,房利美将在贷款购买时向贷款人提供500美元的信贷, 这种信用必须从贷方转移到房主.

要想获得RefiNow的资格,房主必须满足以下条件:

  • 拥有房利美抵押贷款担保的一单元主要住宅.
  • 现时的收入是或低于AMI的80%(不是原始贷款的收入).
  • 过去6个月没有拖欠过一次抵押贷款,过去12个月没有超过一次.
  • 拥有一份贷款价值比高达97%的抵押贷款, 债务收入比为65%或更低, FICO分数不低于620分.

文章来源

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